老龄化对中国经济的深刻影响和改变，很多人士基于各种原因，持有各种相反的看法，认为老龄化对于房地产业的影响不大。可能理论语言的描述是苍白的，还是案例比较直接，更加客观。在这方面，日本房地产的例子最为直接，最具有参考价值。

　　来自日本的人士谈及日本老龄化状态下的房地产时指出，每年回国或平时跟国内朋友、亲戚联络时，大家谈论最多的就是房子。从多年前开始，大家就在不断抱怨房价的飞速上涨。这让人觉得日本和中国真是“冰火两重天”，因为日本很多房子现在已经到了“白送都没人要”的地步。

　　日本社会正发生着巨大变化，老龄化导致人们对于持有房屋的看法发生重大改变。中国人有“安居才能乐业”的情结，日本人以前也有，但现在很多日本的年轻人和中年人不再持有如此的看法。背上几十年贷款买房，在他们眼中属于“理财不善的愚蠢行为”。

　　事实上，现在除了非要住在日本东京中心地带的上班族还在使用按揭买房的方式，绝大多数日本人已不选择那样做。在东京非中心地带、郊区，一幢连地带房的新房并不贵，要是买二手房几乎可以白拿。在一些找房子的网站，只要输入“空房子免费”“田园生活”等搜索词，就能找到几乎等同白拿的房子。

　　这位人士举例说，有一位日本朋友，他的父母去世后在埼玉县留下一幢300多平方米的三层带前后院子的小楼房，但朋友根本不愿意继承，因为要缴纳巨额遗产税。他为了不缴纳遗产税干脆不去接收，任凭房子空置在那里成为“无主房”，以致房子周围的草都长到了半米高。

　　事实上，日本类似的“无主房”很多，让政府很头痛。这些闲置房屋占用土地不说，还影响市容，政府很希望有人能接盘。当然，在东京中心地带，房价无理性升值的泡沫现象依然存在，因为那里涌入的外来人口多，有刚需支撑。此外，2020年东京举办夏季奥运会也刺激东京湾附近的房价上涨。

　　不过从整体看，日本人的土地需求已经变得很低。现在日本人流行住“塔楼”，就是30层至50层那种超高层公寓房，而且楼层越高越贵，每层6户以上，一幢独立小楼的住房反而不被喜欢。由于网购流行，过去那种占地面积大，集百货店、超市、商店于一体的商业体，现在基本上都关闭或转型了。很多大型购物中心现在被改造成一幢公寓对外出租。日本有不少人宁可租房也不买房，所以盖公寓是不错的选择。

　　由于劳动力短缺，多年来，日本很多工厂迁移到海外，日本人的生活用品几乎都来自中国等地的工厂，所以日本国内的工业用地需求也在锐减。就连农业用地，因为日本和欧盟等签署自由贸易协定，让日本人可以便宜买到外国农产品，农田需求也降了不少。

　　现在的日本正快速向史无前例的人口减少及少子老龄化时代迈进，不仅买地盖房的人越来越少，而且以前盖的大量房屋还出现空置现象，别说降价出售，白送都可能没有人要。如今，住房对于很多日本人来说不是问题，房地产在日本已经是一个很艰难的行业。这是一个值得思考的现象，中国房地产的未来会不会像日本一样？

　　(作者系安邦咨询创始合伙人、首席研究员、博士后导师、著名智库学者、信息分析权威专家。他是“新丝绸之路”的最早研究者，中国版马歇尔计划提倡者，他同时也是中国陆权理论的最早研究者。研究方向主要是基于信息分析的地缘政治战略和城市发展战略。陈功先生长期担任中国体制改革研究会理事，多所中国大学的教授及博士后导师。)